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Cosa è il saldo e stralcio?

Saldo e stralcio

Il saldo e stralcio è una procedura nella quale un consulente incaricato evita che un immobile sia svenduto all’asta, andando a trattare con i creditori (per azzerare l’importo del debito) e procacciando un acquirente disposto a comprare l’immobile.

Se vuoi un’infarinatura sul saldo e stralcio immobiliare, su come funziona il business e quali sono i suoi vantaggi, continua a leggere questo articolo, dove faccio una sintesi in capitoli di tutto quello che devi conoscere per avvicinarti al settore da vincitore.

Stralcio immobiliare: l’esecutato ovvero, il debitore

Partiamo dall’ ABC: chi sono le figure coinvolte nello stralcio immobiliare. In primis, c’è l’esecutato (debitore). Ecco un suo possibile ritratto.

L’esecutato debitore, che chiameremo Luca, è una figura che come la maggior parte delle persone ha stipulato un mutuo con una banca per l’acquisto di un immobile. Inizialmente, ha pagato le rate rispettando il piano di ammortamento, fino a che, per qual si voglia motivo ad un certo punto non è più riuscito ad onorare. La perdita del lavoro, una disgrazia famigliare, una spesa improvvisa necessaria, la salute, o altro, hanno cambiato la situazione economica di Luca e lo hanno obbligato a non onorare più il suo patto.

Dopo qualche rata non pagata si arriva in poco tempo al pignoramento: la casa viene aggredita dai creditori e l’asta diviene l’unica certezza. In questo caso tutte le parti in causa ci rimettono.

L’asta immobiliare non garantisce, tuttavia, l’estinzione del debito. E Luca con certezza rimarrà senza casa, ma con il debito che la vendita della casa all’asta non sarà stata in grado di coprire. Luca, si troverà con un debito chirografario che continuerà ad aumentare per effetto di interessi davvero alti, fino al suo completo pagamento.

(Il prestito a garanzia su un immobile si dice mutuo ipotecario. Quando l’immobile viene venduto tramite asta, quel debito si trasforma in chirografario).

Ti porto un esempio che ti farà comprendere al meglio cosa è e come funziona il procedimento del saldo e stralcio

Luca ha stipulato un mutuo con l’istituto di credito di 140.000 euro. Inizialmente, ha onorato le rate quindi il suo debito odierno sia all’incirca di 135.000 euro.

Il perito (CTU), nominato dal tribunale per quotare il valore dell’immobile, stabilisce che la casa ha un valore di 150mila euro, che si riduce (fino al 30%) secondo le procedure delle aste immobiliari.

Quindi, ora il suo immobile è venduto a 105.000 euro (base d’asta), con la possibilità di offrire il 25% in meno (offerta minima) art 571 cpc, Vale a dire che la gara per l’aggiudicazione  dell’immobile partirà da ll’importo ribassato del 25% ovvero a euro  78.750,00. In caso l’esperimento di vendita andasse deserto, il valore di  quell’immobile sarà decurtato di un ulteriore 25%.

L’asta è basata sui rilanci: presupponiamo che il prezzo battuto d’asta sia di 100.000 euro, a cui vanno detratti i costi di procedura che l’istituto bancario anticipa (che sono interamente a carico di Luca) e sono intorno ai 15/20 mila euro.

Semplice fare due conti per comprendere come Luca, oltre a essere spodestato della casa, sia ancora debitore in solido per euro 55.000 che si trasforma in prestito chirografario anziché ipotecario .

Ecco cosa accade:

  • Debito Luca – Euro 135.000,00
  • Immobile aggiudicato a – Euro 100.000,00
  • Spese di procedura esecutiva – Euro 20.000,00
  • Debito residuo ancora da pagare – Euro  55.000,00

L’asta, insomma, non ha risolto il problema di Luca, anzi, lo ha nettamente aggravato.

Cosa può fare a Luca? Affidarsi ad un professionista consulente del saldo e stralcio. Questa è l’unica soluzione che Luca ha di liberarsi dalla morsa dei creditori.

Saldo e stralcio immobiliare: la parte del creditore e dell’acquirente

Nella vicenda che vi stiamo raccontando, il creditore di Luca è la banca. Eppure, ci sono altri potenziali creditori, come il condominio, dal quale spesso parte una procedura di pignoramento o addirittura, altre società di prestiti.

I creditori sono dunque differenti tra loro, e sono differenziati tra privilegiati e non privilegiati. Quando si inizia una trattativa di saldo e stralcio bisogna iniziare proprio dai primi i privilegiati.

Di solito, l’istituto che elargisce il mutuo è il primo titolare di ipoteca ed è proprio  lui che bisogna interpellare per far partire lo stralcio.

Il creditore ragiona sulla base dei numeri. Le riflessioni che fa durante la procedura di saldo e stralcio dei debiti, sono basate su considerazioni razionali, a differenza del debitore che è mosso più da input irrazionali ed emotivi.

I margini e le leve di approccio, comunque, sono molteplici. Se sei un bravo consulente del debito, si hanno molteplici azioni su cui agire, come quella del dinamismo e celerità: con il saldo e stralcio i creditori realizzeranno meno entrate in relazione al debito, ma in questo caso, la valutazione del creditore sarà basata sulla velocita di incasso, nonchè della certezza che rientrerà di una parte dei suoi denari, senza rischiare aste  che vanno deserte, o il piano di riparto, (liquidazione che il giudice fa che spesso ha tempistiche che vanno dai 6 mesi ad un anno).

Oltre al creditore e al debitore , c’è un’altra figura anch’essa protagonista nel saldo e stralcio immobiliare, ed è il cliente acquirente ovvero la figura che acquista l’immobile prima che arrivi l’esperimento di vendita (asta). La capacità di un buon consulente del debito è proprio quella di scovare l’acquirente giusto in tempi rapidi e riuscire con il denaro incassato a soddisfare i creditori.

Vediamo quale è il ritratto dell’acquirente ideale. È prima di tutto un individuo che ha già i fondi per acquistare l’immobile, o ha le prerogative giuste per accedere agevolmente e in tempi brevi al mutuo. E ovviamente un serio interesse per l’immobile, vuoi per prima casa, o semplicemente per  investimento,

Inoltre, uno dei requisiti dell’acquirente, è la sua predisposizione a compiere l’acquisto presso il tribunale, a diversità di una vendita “classica” che avviene innanzi ad un notaio. Essendo comunque un accordo stragiudiziale viene effettuato presso il tribunale, in quanto dovranno comparire tutti gli attori aventi diritti.

Saldo e stralcio immobiliare: il consulente del debito

Ritorniamo a Luca e al suo impegno di 135mila euro. Come ti dicevo Luca non ha molte scelte, ad esclusione di quella che lo porta ad un buon saldo e stralcio immobiliare: la sua vera e unica opportunità per liberarsi dalla morsa dei debiti e ricominciare daccapo con una nuova vita.

Tutto questo si avvera solo se Luca ha la fortuna di bussare alla porta giusta, oppure la fortuna di essere contattato da un professionista del saldo e stralcio immobiliare

Comprendere come agisce il consulente del debito (saldo e stralcio) ti aiuta a comprendere come è articolato e complesso lo stralcio, quali sono e quali non sono le azioni da compiere per ottenere la RINUNCIA AGLI ATTI che è la cosa piu importante in uno stralcio immobiliare.

In prima istanza il consulente del debito deve parlare con l’esecutato ed ottenere la sua fiducia, e qui entra in campo  un discorso psicologico di azione o reazione, l’intento è far comprendere a Luca che psicologicamente è sfiduciato di tutto e di tutti, che l’azione di saldo e stralcio (o azione stragiudiziale) è per lui un’opportunità senza costi, che ha solo benefici. Se non va a buon fine, rimane tutto nello stato di asta, indi per cui aver la sua piena fiducia è indispensabile e fondamentale. Per fargli comprendere appieno che  le azioni che si intraprenderanno saranno mirate a sottrarre Luca  la palla al piede del debito che gli impedisce di camminare e poter ricominciare una vita da zero libero e pulito da debiti.

Il professionista farà firmare a Luca un documento che si chiama delega, che serve per operare in nome e per conto dell’esecutato, (il debitore che subisce il pignoramento e l’asta) e a trattare i debiti nei confronti dei creditori. In assenza di delega non si puo procedere, è fondamentale quanto primaria.

Il secondo passaggio necessario è la raccolta della documentazione, documenti dei coinvolti nella procedura, rogito notarile, pignoramenti, verbali e contatti dell’amministratore condominiale, accesso agli atti, ecc ecc, necessari per comprendere al meglio e più celerrmente la posizione debitoria dello stesso.

Il terzo passaggio è la ricerca del detentore dei crediti, e contestualmente alla vendita dell’immobile si cercherà di trovare un accordo che soddisfi gli intervenuti in procedura, nello specifico si metterà in vendita su libero mercato l’immobile di Luca, ovviamente ad un prezzo leggermente ribassato, per far si che l’acquirente sia più propenso a scegliere questo piuttosto che un altro, a volte è capitato che l’agenzia di consulenza acquistasse con fondi propri l’immobile, e con il ricavato della vendita si procede alla trattativa con i creditori intervenuti, dando sempre la precedenza al creditore primario, colui che ha ipoteca, (per una buona riuscita non si può esonerare nessuno) meno creditori si hanno a bussare alla porta, più possibilità esistono per ottenere successo nel saldo e stralcio immobiliare

I metodi di vendita sono molteplici, pubblicità mirata, locandine, accordi del consulente con agenzie leader nelle zone, un buon consulente non opera mai in solitaria, anzi fa un lavoro di gruppo, facendo intervenire più figure, avvocato, notaio, geometra, ecc ecc, tutto questo perché l’obbiettivo è uno solo, ottenere la RINUNCIA AGLI ATTI, l’unico documento necessario per una buona conclusione di un saldo e stralcio.

Queste sono le operazioni necessarie affinché tutti possano  dichiararsi soddisfatti, quindi nessun perdente, un’operazione WIN WIN, che vede tutti i coinvolti vincitori sia dal lato economico che dal lato emotivo. Tutti i giocatori vincono!!!!

Il saldo e stralcio è una vittoria per tutti, nessuno escluso.

Il saldo e stralcio ridona la vita a Luca